01.인도명령이란?
매수인이 대금을 납부한후에 부동산에대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한 소유자,채무자 또는경매개시결정일이후의 점유자를 상대로 인도를 명하는 인도명령을 법원에 신청하는것이다.인도명령은 명도소송을 제기하지않고 경매법원의 명려에 따라 부동산을 인도할 수있도록 강제집행할수 있으며, 매각대금납부후 6개월이내에 신청하여야 하고 6개월이후에는 명도송을 거쳐야 한다. 즉 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청해 오면 경매법원이 심사하여 결정으로써 집행관으로 하여금 해당점유자를 매각부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다. (집행관명령: "피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라" )

02. 요건
1.매각 대금 완납후 6개월 이내 신청할 것
2.인도명령은 매수인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에
매수인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다.

03. 신청가능자
1) 매수인
2) 차순위 매수신고에 의해 결정된 신고자
3) 매수인으로부터 매각부동산을 상속자
4) 법인인 매수자
5) 주의사항: 매매/증여 등을 원인으로하여 매수인으로부터 매각부동산을 양수받은 매수인/수증자 등의
특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없다. 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 같은 권리로 보기 때문이다.

04. 신청
1) 신청시기 매각잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 매수인은 인도명령을 신청할 수 있다.
2) 매수인의 주의사항
가) 대금지급일로부터 6개월이 경과한 후의 처리. 매각잔금납부일로부터 6개월이 경과하면 매수인은 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니한다. 즉 명도소송의 상대방이 된다.
나) 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 매수인이 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도
그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다. (즉 무단침입으로 점유한 자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다.)
다) 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로하여 인도명령을 신청할 수 없다.
라) 경매개시결정의 효력발생 후에 점유한 자라도 유치권자 등 매수인에게 대항할 권원을 가진자는 인도명령의 상대방이 아니다.

05. 서류작성
부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다.
1.부동산 인도명령 신청서
2.위임장/인감증명서(대리인 신청시)
3.도장
4.점유자의 호적등본/법인등기부등본(채무자 또는 소유자의 일반승계인(상속인/합병으로 승계한 법인)이 점유자인 경우)
5.점유자가 인도명령에 기한 강제집행의 대상임을 증명하는 서면(경매개시결정 이후 점유를 개시한 점유자나 경매기록상 드러나지 않는 점유자인 경우)

06. 순서
매각부동산 인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령결정→ 송달 → 강제집행신청→ 강제집행

07. 송달
1. 공시송달이란
공시송달이란 당사자가 상대방 주소나 거소 또는 송달할 장소를 알 수 없는 경우 일정한 절차에 따라 법원게시판에 게시하고 일정한 기간이 지나면 이를 상대방에게 송달한 것과 같은 효력을 발생케 하는 제도를 말한다. 공시송달은 상대방이 행방을 감춘 경우와 같이 상대방의 행방을 알 수 없어 정상적인 송달에 의해서는 송달이 안되는 경우를 보완하기 위한 제도이다.

2. 공시송달의 효력발생시기
최초의 공시송달은 법원 게시판에 게시한 날로부터 2주일이 경과하면 효력이 생긴다.
(단 , 그 이후의 공시송달은 게시한 다음날부터 그 효력이 생긴다.)

3. 공시송달이후 재판
피고가 소장과 소환장을 송달받고도 법정에 불출석하면 원고주장 사실을 피고가 모두 인정하는 것으로 보고(의제자백) 원고 승소판결이 나게 된다. 그러면 공시송달에 의하여 피고가 불출석한 경우도 의제자백이 될까. 그렇지는 않다. 피고가 정상적인 송달 절차에 의하여 송달받은 것이 아니므로 원고는 피고불출석 상태에서 소송을 진행하여야한다. 즉 첫 번째 변론기일에서 소장진술을 하고 서증제출을 하여야된다. 이어서 증인을 신청하여 주장사실을 입증하여야한다. 또 첫 기일에서 문서 송부 촉탁신청, 토지감정신청등과 같은 증거 신청도 필요하다면 해야한다. 변론요령도 상대방이 출석한 경우와 같아서 소장진술의 경우 "소장진술 합니다"고 구두로 진술하여야한다. ( 첫기일이 끝난후 원고는 증인 신청서와 증인신문사항을 바로 작성하여 제출해야되는등 증인 신청 절차는 상대방 있을 때와 다를 게 없다. 두번째 기일에서는 첫기일에서 증인 신청하였으면 원고 단독으로 증인신문을 하면 된다. 보통 특별한 경우가 없으면 두 번째 기일에서 변론이 종결되고 선고기일을 잡게된다. 원고로서는 상대방 불출석 상태로 진행되므로 재판 진행하기도 수월하고 또 상대방의 반대주장도 없고 입증도 없으므로 원고가 증인만 확실하게 세운다면 원고승소는 거의 백 퍼센트라하겠다.)

4. 공시송달 신청 방법
공시송달 신청은 변론기일에서 소명자료를 첨부하여 법원에 구두로 신청하여야한다. 변론의 방법은 재판장에게 구두로 "공시송달을 신청합니다"고 구두로 말한다.그리고 공시송달 신청서를 변론기일 이전이나 이후에 법원에 접수시켜야한다.

강제집행신청서류
가)부동산인도명령 결정정본
나) 송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서)
다) 강제집행예납금(강제집행접수비/집행관 수수료&노무비 등)
라) 강제집행위임장(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장
마) 매수인의인감증명서/매수인의 도장

*집행관 사무실의 집행관들은 실제로 법원내에서 근무를 하지만 정식 법원직원이라 할수없다. 본자는 집행관사무실을 강제집행을 위해서 수도없이 다녔지만 그들이 돈봉투를 받지않고 일을 처리해준 예를 보지 못했다. 따라서 강제집행을 준비하고 계시는 여러분은 절차및 서류를 차질없이준비 하시어 집행관에서 되돌아 나오는 일이없어야 하겠습니다. 또한 하루라도 빨리 집행을 종결하고 싶은신 분들은 점유자의 신상을 정확히 파악해 두는것도 좋은방법일 것입니다. 일반적으로 집행할 사람의 신원이 틀리면 처음부터 다시집행을 준비해야 되는 번거로움이 있기 때문입니다.